一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會議是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策走向的重要風(fēng)向標(biāo)。以往會議一般都是三天會期,今年則縮短為兩天。
2022年是樓市深度調(diào)整、房企風(fēng)險加速出清的一年。2023年樓市怎么走,備受市場關(guān)注。
12月15日至16日,一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開,對2023年經(jīng)濟(jì)工作作出全面部署。
對于2023年樓市調(diào)控方向,中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次定調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后,第6次定調(diào)“房住不炒”,說明投資投機(jī)性需求仍是被遏制對象。
12月15日,國務(wù)院副總理劉鶴的致辭也傳遞出管理基調(diào)的變化。他表示:“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險,我們已出臺一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖?!?/span>
01定調(diào)房地產(chǎn)的方展方向,防范發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險
會議指出,要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,滿足行業(yè)合理融資需求,推動行業(yè)重組并購,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題,探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,關(guān)于房地產(chǎn),除了改善性住房促消費(fèi)之外,大部分內(nèi)容放在了防范和化解風(fēng)險這一環(huán)節(jié),而且還是強(qiáng)調(diào)堅持房子是用來住的不是用來炒的,所以他提醒大家對前期出臺的一些房地產(chǎn)政策不要有方向上的誤解。不能再期待房地產(chǎn)出現(xiàn)像過去10年、20年那樣的上漲周期,這些政策的目的是保交樓、保民生,而不是像之前一樣刺激,在整個過渡的過程中,不能出事,更不能放大系統(tǒng)性風(fēng)險。據(jù)悉,房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展是我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住大盤和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)市場不能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險,不能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴跌,也不能出現(xiàn)有價無市,更不能出現(xiàn)大批爛尾問題,要保供保交保民生。同時,我們不能重蹈覆轍,因為穩(wěn)房市措施過度而帶來房價暴漲,形成更大房地產(chǎn)泡沫,讓房地產(chǎn)價格過高成為我國居民生育和企業(yè)發(fā)展的問題。
02支持住房改善
住房消費(fèi),尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。此次會議指出,著力擴(kuò)大國內(nèi)需求,要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置,多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入,支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。事實上,支持住房改善,不只是2023年的工作重點,這也是未來十幾年政策支持方向。12月14日,中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》,明確提到,堅定實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略,住房方面,就是要支持居民合理自住需求。近年來改善性需求一直是購房主力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,新建商品住房中,一線城市2021年三房戶型成交套數(shù)占比達(dá)到約49%,較2020年占比進(jìn)一步提升2.11個百分點;二線城市和三線城市三房戶型成交套數(shù)占比均在55%以上,且比例均較去年有增長趨勢。未來,三房戶型、四房戶型成交比重有望繼續(xù)提升。根據(jù)《中國人口普查年鑒2020》,我國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米,平均每戶住房間數(shù)為3.2個,平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。這意味著,在“住有所居”基本需求得到滿足之后,居住需求會逐步向改善性需求過渡,這是一個必然趨勢。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,未來商品房市場要想短期內(nèi)企穩(wěn),對內(nèi)需和消費(fèi)有帶動,改善性需求釋放是關(guān)鍵。在高房價背景下,加上疫情沖擊,居民收入難以在短時期內(nèi)提升,新市民為主的剛需需求還很難啟動,唯有依賴換房需求、改善需求。他預(yù)計,限購政策、二套房貸首付和利率、房屋交易稅費(fèi)等,可能都要調(diào)整。
03推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡
此次會議還提出,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,首次提出“探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。此次“平穩(wěn)過渡”的提法,意味著2023年有望出臺新發(fā)展模式相關(guān)重磅政策。關(guān)于新發(fā)展模式,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議著墨不多。但在《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》中作出詳細(xì)部署,即加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制;完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策,以人口凈流入的大城市為重點,擴(kuò)大保障性租賃住房供給;因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房;完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。值得注意的是,以往房地產(chǎn)的問題一般是放在民生保障等部分,而此次則放在了防范化解風(fēng)險部分。如果將金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前的支持比喻“輸血”,那么房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇則是“造血”。現(xiàn)在“輸血”已經(jīng)來了,但要房企好起來,“造血”功能能否改善才是影響房地產(chǎn)行業(yè)下一步的關(guān)鍵,預(yù)計后續(xù)需求端仍會有政策支持。
04防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險
本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”,這是對二十大精神的進(jìn)一步貫徹落實。在重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險中,房地產(chǎn)風(fēng)險依然是重點內(nèi)容之一。會議強(qiáng)調(diào),要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,滿足行業(yè)合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜解讀道,“保交樓”仍然是重中之重,也將是房地產(chǎn)政策出臺的重要著力點之一,預(yù)計2023年“保交樓”專項借款及配套資金將繼續(xù)加快落地,“保交樓”有望取得更多實質(zhì)性進(jìn)展,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)。與此同時,本次會議明確提出要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”,說明優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險已經(jīng)得到中央及監(jiān)管部門的高度重視。李宇嘉表示,化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險,是2023年房地產(chǎn)工作重點之一。但到現(xiàn)在,幾家頭部暴雷企業(yè)的風(fēng)險處置并未完成,在推進(jìn)資產(chǎn)重組、收并購等方面進(jìn)展不及預(yù)期。2023年風(fēng)險處置要有明確結(jié)果,以消除市場擔(dān)憂,緩解市場信心和預(yù)期每況愈下的狀態(tài)。留下來的企業(yè),要改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況,才能從根本上建立抵擋風(fēng)險的防火墻,才能實現(xiàn)轉(zhuǎn)型和未來發(fā)展。值得注意的是,當(dāng)下,缺錢依然是大多數(shù)房企共同痛點之一,尤其是在債務(wù)違約風(fēng)險攀升下,部分房企短期和中長期兌付壓力仍在持續(xù)。盡管11月以來,監(jiān)管部門出臺多項舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等融資支持措施先后落地,但房企資金面依然疲弱。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%,跌幅相比1-10月擴(kuò)大了1個百分點。其中,國內(nèi)貸款同比下降26.9%,跌幅比1-10月擴(kuò)大0.3個百分點;自籌資金同比下降17.5%,跌幅擴(kuò)大了2.7個百分點;定金及預(yù)收款同比下降33.6%,個人按揭貸款同比下降26.2%。與此同時,房地產(chǎn)市場仍在下滑,距離“平穩(wěn)發(fā)展”目標(biāo)仍有距離。1-11月份,全國商品房銷售面積同比下跌22.3%;銷售金額同比下跌26.6%,比1-10月份擴(kuò)大0.5個百分點。銷售額跌幅大于銷售面積跌幅,意味著新房價格還在下跌。