行業(yè)動(dòng)態(tài)

二十大會(huì )議后地產(chǎn)行業(yè)怎么走?

來(lái)源:遼寧正業(yè)集團 發(fā)布時(shí)間:2022-10-25 次瀏覽

中共二十大的召開(kāi)明確了未來(lái)五年中國式現代化的發(fā)展方向,從房地產(chǎn)相關(guān)部分來(lái)看,“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?!北硎雠c“十九大”報告中的一致。

這說(shuō)明,未來(lái)五年住房制度改革將和“十九大”的思路一脈相承,總體大方向不變。

從“十九大”到“二十大”,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了多個(gè)階段。

彼時(shí),2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了波瀾壯闊的行情,年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議上首次提出“房住不炒”后,與房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)陸續出臺了與之相配套的政策,涉及到房企融資、購房者信貸等方面。

在此背景下,2017年至2021年全國商品房銷(xiāo)售規模一直維持在17億平方米左右,一直到2022年,受住房需求飽和、購買(mǎi)力透支、市場(chǎng)疲軟等多方面影響,整體行業(yè)開(kāi)始下行。

時(shí)至今日,房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化,我們認為行業(yè)環(huán)境已質(zhì)變,短期內重在穩地產(chǎn),長(cháng)期來(lái)看新型城鎮化仍是行業(yè)發(fā)展基石,但城市之間及城市內部的分化還將持續加劇。

二十大會(huì )議后地產(chǎn)行業(yè)怎么走?(圖1)

二十大報告提出:堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

從房地產(chǎn)相關(guān)表態(tài)來(lái)看,“二十大”表述與“十九大”相對一致。未來(lái)房地產(chǎn)政策主基調將繼續堅持“房住不炒”定位,強化住房的居住功能,弱化住房的金融屬性,嚴防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化。

同時(shí),全面貫徹落實(shí)租購并舉新模式,重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題,實(shí)現人民群眾住有所居、安居宜居。

需要注意的是,“十九大”期間,該住房制度是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的,而此次“二十大”則是在“增進(jìn)民生福祉,提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進(jìn)行的。

從“十八大”提出“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結合的住房制度”至今已基本解決城鄉居民住房問(wèn)題,全國城鎮居民人均居住面積多達41平方米,但結構性矛盾依舊突出,此時(shí)的住房制度改革,在保民生的基礎上,提品質(zhì)也成為了重要的內容。

二十大會(huì )議后地產(chǎn)行業(yè)怎么走?(圖2)

二十大會(huì )議后地產(chǎn)行業(yè)怎么走?(圖3)

雖然從表述上來(lái)看,“二十大”與“十九大”基本一致,但目前整個(gè)行業(yè)環(huán)境已然質(zhì)變,主要體現在三方面:

第一,經(jīng)濟由高速增長(cháng)到高質(zhì)量增長(cháng)。GDP增速已從兩位數區間回落至6%以下,2021年,GDP增速持續下行,并在四季度跌至4%低位,而在疫情陰霾下,中國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉弱三重壓力,2022年短期內經(jīng)濟下行壓力加大。

第二,政策從中央全面刺激到因城施策。以往放松限貸、棚改等房地產(chǎn)政策都是中央主導,全面刺激樓市,2022年,政策邏輯已然發(fā)生轉變,在現行一城一策的框架下,調控主導權由中央下放到地方,全國層面刺激政策很難再現,政策解綁效果自然也難及往日。

第三,市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力明顯透支。從近10年全國商品房銷(xiāo)售面積走勢可以看出存在兩波需求過(guò)度透支,分別為2015年至2017年以及2020年至2021年。

2015年至2017年,受惠于棚改貨幣化安置加速推進(jìn),全國商品房銷(xiāo)售面積在短短兩年內由12.8億平方米提升至16.9億平方米,凈增加4.1億平方米。

2020年,受疫情影響,貨幣政策全面放松,預期的調整年并未到來(lái),反倒是2020年、2021年行業(yè)銷(xiāo)售規模迭創(chuàng )新高。

二十大會(huì )議后地產(chǎn)行業(yè)怎么走?(圖4)

2017年至2021年,全國商品房銷(xiāo)售面積連續5年高位保持17億平方米。國家統計局數據顯示,2022年前8月商品房銷(xiāo)售面積約8.79億平方米,同比下降23.0%,全年銷(xiāo)售面積也將出現明顯下降。

房地產(chǎn)行業(yè)規?,F已見(jiàn)頂,長(cháng)期來(lái)看成交規模大概率將步入下降通道,但地產(chǎn)行業(yè)的特殊性又決定了,這個(gè)過(guò)程不會(huì )出現斷崖式下跌,因此短期內在中央信貸寬松和各地方刺激紓困政策的作用下,市場(chǎng)信心將逐漸恢復,房地產(chǎn)交易將逐步恢復正?;?。

二十大會(huì )議后地產(chǎn)行業(yè)怎么走?(圖5)

從未來(lái)發(fā)展來(lái)看,截至2021年末,全國城鎮常住人口多達9.1億人,城鎮化率達64.7%。相較于海外發(fā)達經(jīng)濟體,未來(lái)我國城鎮化率猶存一定的提升空間,但增速放緩已是不爭的事實(shí)。

在新型城鎮化戰略加持下,一二線(xiàn)城市人口吸附力依舊不減,并將成為高素質(zhì)人才聚集地,市場(chǎng)需求著(zhù)實(shí)堅挺,成交規?;驅⒏呶槐3?。三四線(xiàn)城市則將結合本地資源要素稟賦,堅定地走特色化產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路??梢云谠S的是,一批具備地域性特色產(chǎn)業(yè)特征的三四線(xiàn)城市有望脫穎而出,并將吸納更多外來(lái)勞動(dòng)力人口,市場(chǎng)需求增長(cháng)或將更為可期,成交規模猶存較大的提升空間。

數據顯示,我國已進(jìn)入流動(dòng)時(shí)代,并以省內遷移為主的就近城鎮化成市場(chǎng)主流。2000年至2020年,全國流動(dòng)人口由1.21億人大幅提升至3.76億人,凈增長(cháng)2.1倍,占全國人口的比重由9.6%提升至26.6%,凈增加17個(gè)百分點(diǎn)。其中,省內流動(dòng)人口由1.36億人提升至2.51億人,占比則由61.2%提升至66.8%,凈增加5.6個(gè)百分點(diǎn)。、

新型城鎮化將是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。

二十大會(huì )議后地產(chǎn)行業(yè)怎么走?(圖6)

與此同時(shí),發(fā)改委目前已批復長(cháng)三角一體化、粵港澳大灣區、京津冀協(xié)同發(fā)展等19大城市群,以及南京都市圈、成都都市圈、重慶都市圈等6大都市圈。這些城市群和都市圈都是中國經(jīng)濟的發(fā)展高地,GDP總量、常住人口規模等全面領(lǐng)先,經(jīng)濟發(fā)展的先發(fā)優(yōu)勢明顯。

未來(lái)這19大城市群、6大都市圈也有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心載體。

首先,19大城市群、6大都市圈GDP總量將繼續保持較快增長(cháng)態(tài)勢,常住人口規模也將穩步提升,市場(chǎng)需求有支撐,成交規模整體有望保持在較高水平。

其次,城市群及都市圈內部將實(shí)現全面一體化,不僅核心城市將繼續做大、做強,房地產(chǎn)市場(chǎng)具備較強韌性,成交規模有望持續高位運行,而且衛星城市或將進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道,房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存挖潛空間,成交規?;驅⒎€步提升。

二十大會(huì )議后地產(chǎn)行業(yè)怎么走?(圖7)

我們認為,“二十大”后房地產(chǎn)政策主基調將繼續堅持“房住不炒”定位,強化住房的居住功能,弱化住房的金融屬性,嚴防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化。未來(lái)繼續保障剛需、滿(mǎn)足改善,因城施策落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。

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