中共二十大的召開(kāi)明確了未來(lái)五年中國(guó)式現(xiàn)代化的發(fā)展方向,從房地產(chǎn)相關(guān)部分來(lái)看,“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。”表述與“十九大”報(bào)告中的一致。
這說(shuō)明,未來(lái)五年住房制度改革將和“十九大”的思路一脈相承,總體大方向不變。
從“十九大”到“二十大”,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了多個(gè)階段。
彼時(shí),2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了波瀾壯闊的行情,年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房住不炒”后,與房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了與之相配套的政策,涉及到房企融資、購(gòu)房者信貸等方面。
在此背景下,2017年至2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模一直維持在17億平方米左右,一直到2022年,受住房需求飽和、購(gòu)買(mǎi)力透支、市場(chǎng)疲軟等多方面影響,整體行業(yè)開(kāi)始下行。
時(shí)至今日,房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化,我們認(rèn)為行業(yè)環(huán)境已質(zhì)變,短期內(nèi)重在穩(wěn)地產(chǎn),長(zhǎng)期來(lái)看新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)發(fā)展基石,但城市之間及城市內(nèi)部的分化還將持續(xù)加劇。
二十大報(bào)告提出:堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
從房地產(chǎn)相關(guān)表態(tài)來(lái)看,“二十大”表述與“十九大”相對(duì)一致。未來(lái)房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位,強(qiáng)化住房的居住功能,弱化住房的金融屬性,嚴(yán)防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化。
同時(shí),全面貫徹落實(shí)租購(gòu)并舉新模式,重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題,實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居。
需要注意的是,“十九大”期間,該住房制度是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的,而此次“二十大”則是在“增進(jìn)民生福祉,提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進(jìn)行的。
從“十八大”提出“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”至今已基本解決城鄉(xiāng)居民住房問(wèn)題,全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積多達(dá)41平方米,但結(jié)構(gòu)性矛盾依舊突出,此時(shí)的住房制度改革,在保民生的基礎(chǔ)上,提品質(zhì)也成為了重要的內(nèi)容。
雖然從表述上來(lái)看,“二十大”與“十九大”基本一致,但目前整個(gè)行業(yè)環(huán)境已然質(zhì)變,主要體現(xiàn)在三方面:
第一,經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)到高質(zhì)量增長(zhǎng)。GDP增速已從兩位數(shù)區(qū)間回落至6%以下,2021年,GDP增速持續(xù)下行,并在四季度跌至4%低位,而在疫情陰霾下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉(zhuǎn)弱三重壓力,2022年短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。
第二,政策從中央全面刺激到因城施策。以往放松限貸、棚改等房地產(chǎn)政策都是中央主導(dǎo),全面刺激樓市,2022年,政策邏輯已然發(fā)生轉(zhuǎn)變,在現(xiàn)行一城一策的框架下,調(diào)控主導(dǎo)權(quán)由中央下放到地方,全國(guó)層面刺激政策很難再現(xiàn),政策解綁效果自然也難及往日。
第三,市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支。從近10年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)可以看出存在兩波需求過(guò)度透支,分別為2015年至2017年以及2020年至2021年。
2015年至2017年,受惠于棚改貨幣化安置加速推進(jìn),全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積在短短兩年內(nèi)由12.8億平方米提升至16.9億平方米,凈增加4.1億平方米。
2020年,受疫情影響,貨幣政策全面放松,預(yù)期的調(diào)整年并未到來(lái),反倒是2020年、2021年行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模迭創(chuàng)新高。
2017年至2021年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)5年高位保持17億平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年前8月商品房銷(xiāo)售面積約8.79億平方米,同比下降23.0%,全年銷(xiāo)售面積也將出現(xiàn)明顯下降。
房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?,F(xiàn)已見(jiàn)頂,長(zhǎng)期來(lái)看成交規(guī)模大概率將步入下降通道,但地產(chǎn)行業(yè)的特殊性又決定了,這個(gè)過(guò)程不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌,因此短期內(nèi)在中央信貸寬松和各地方刺激紓困政策的作用下,市場(chǎng)信心將逐漸恢復(fù),房地產(chǎn)交易將逐步恢復(fù)正?;?/span>
從未來(lái)發(fā)展來(lái)看,截至2021年末,全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口多達(dá)9.1億人,城鎮(zhèn)化率達(dá)64.7%。相較于海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體,未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化率猶存一定的提升空間,但增速放緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略加持下,一二線(xiàn)城市人口吸附力依舊不減,并將成為高素質(zhì)人才聚集地,市場(chǎng)需求著實(shí)堅(jiān)挺,成交規(guī)模或?qū)⒏呶槐3?。三四線(xiàn)城市則將結(jié)合本地資源要素稟賦,堅(jiān)定地走特色化產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路??梢云谠S的是,一批具備地域性特色產(chǎn)業(yè)特征的三四線(xiàn)城市有望脫穎而出,并將吸納更多外來(lái)勞動(dòng)力人口,市場(chǎng)需求增長(zhǎng)或?qū)⒏鼮榭善?,成交?guī)模猶存較大的提升空間。
數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)已進(jìn)入流動(dòng)時(shí)代,并以省內(nèi)遷移為主的就近城鎮(zhèn)化成市場(chǎng)主流。2000年至2020年,全國(guó)流動(dòng)人口由1.21億人大幅提升至3.76億人,凈增長(zhǎng)2.1倍,占全國(guó)人口的比重由9.6%提升至26.6%,凈增加17個(gè)百分點(diǎn)。其中,省內(nèi)流動(dòng)人口由1.36億人提升至2.51億人,占比則由61.2%提升至66.8%,凈增加5.6個(gè)百分點(diǎn)。、
新型城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。
與此同時(shí),發(fā)改委目前已批復(fù)長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展等19大城市群,以及南京都市圈、成都都市圈、重慶都市圈等6大都市圈。這些城市群和都市圈都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高地,GDP總量、常住人口規(guī)模等全面領(lǐng)先,經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。
未來(lái)這19大城市群、6大都市圈也有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心載體。
首先,19大城市群、6大都市圈GDP總量將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),常住人口規(guī)模也將穩(wěn)步提升,市場(chǎng)需求有支撐,成交規(guī)模整體有望保持在較高水平。
其次,城市群及都市圈內(nèi)部將實(shí)現(xiàn)全面一體化,不僅核心城市將繼續(xù)做大、做強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)具備較強(qiáng)韌性,成交規(guī)模有望持續(xù)高位運(yùn)行,而且衛(wèi)星城市或?qū)⑦M(jìn)入發(fā)展快車(chē)道,房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存挖潛空間,成交規(guī)模或?qū)⒎€(wěn)步提升。
我們認(rèn)為,“二十大”后房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位,強(qiáng)化住房的居住功能,弱化住房的金融屬性,嚴(yán)防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化。未來(lái)繼續(xù)保障剛需、滿(mǎn)足改善,因城施策落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。