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保交樓、保銷(xiāo)售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭

來(lái)源:遼寧正業(yè)集團 發(fā)布時(shí)間:2022-08-23 次瀏覽

    面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力,地方政府和中央政策“出手”,通過(guò)保交樓、保銷(xiāo)售和保信用“三箭齊發(fā)”,試圖化解現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心風(fēng)險。

    中信證券分析師陳聰和張全國認為,保交樓是現階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心,而保交樓離不開(kāi)保銷(xiāo)售和保信用。

    具體來(lái)看,政策有哪些工具?一方面,地產(chǎn)政策可以通過(guò)下調按揭貸款利率來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售復蘇。另一方面,面對房企融資環(huán)境現狀,地產(chǎn)政策要增信優(yōu)質(zhì)房企、切實(shí)背書(shū)未出險房企的信用。

    第一支箭:保交樓

    中信證券認為,保交樓是現階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心,促銷(xiāo)售和保信用本身也是為了保交樓,保交樓的落實(shí)也反過(guò)來(lái)有助于緩解居民對交付的擔心,從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩。

    具體而言,保交樓主要有三個(gè)層次:

    第一,房地產(chǎn)企業(yè)是保交樓的責任主體。所以保交樓首先要保企業(yè),保市場(chǎng)主體信用。如果信用問(wèn)題不斷蔓延,保交樓的第一責任人越來(lái)越多陷入困境,則要實(shí)現保交樓的難度也就越來(lái)越大。

    第二,落實(shí)地方政府責任,即地方政府協(xié)調各主體,承擔“保交樓”的屬地責任。

    第三,住建部,財政部和人民銀行出臺措施,完善政策工具箱,通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項借款方式支持已售、逾期、難交付住宅項目建設。

    政策性銀行專(zhuān)項借款的推出體現了中央實(shí)事求是、化解風(fēng)險的決心,同時(shí)這也有助于加快化解保交樓的資金壓力。

保交樓、保銷(xiāo)售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖1)

保交樓、保銷(xiāo)售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖2)

    第二支箭:保銷(xiāo)售

    目前看來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售復蘇的勢頭正在遭遇多重挑戰。數據顯示,2022年8月以來(lái),新房銷(xiāo)售網(wǎng)簽同比下降了22%,二手房網(wǎng)簽則同比增長(cháng)了26%,這意味著(zhù)新房銷(xiāo)售弱復蘇存在不確定性。

保交樓、保銷(xiāo)售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖3)

    中信證券認為,保交樓離不開(kāi)保銷(xiāo)售。因為保交樓的主要資金來(lái)自銷(xiāo)售回款,而最有力的推動(dòng)銷(xiāo)售復蘇的工具就是按揭貸款利率下調。

    具體而言,推動(dòng)按揭貸款利率下降有三種可能:LPR的下降、按揭利率下限調整、首套認定標準的放松。

    中信證券預計,今年下半年,按揭貸款利率的降幅有望達到50BPS。

保交樓、保銷(xiāo)售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖4)

保交樓、保銷(xiāo)售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖5)

    值得一提的是,除了按揭利率下降外,各地政府還可以通過(guò)放開(kāi)限購、調整首套買(mǎi)家首付比例的要求等方式,來(lái)共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售復蘇。

    第三支箭:保信用

    中信證券認為,保信用就是保交付。因為對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,很難同時(shí)出現新的房企不斷出險而項目又普遍可以交付的情況,尤其是當前的房企融資環(huán)境下。

    隨著(zhù)地產(chǎn)政策將切實(shí)背書(shū)未出險房企的信用,并推動(dòng)金融市場(chǎng)對未出險房企的資產(chǎn)負債情況進(jìn)行合理評價(jià),這將能夠避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險外溢。

保交樓、保銷(xiāo)售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖6)

    總而言之,在中信證券看來(lái):

    如果保交樓、保銷(xiāo)售和保信用“三箭齊發(fā)”,將有力地化解房地產(chǎn)市場(chǎng)現階段的核心風(fēng)險,打破投資—交付—銷(xiāo)售端的惡性循環(huán),避免風(fēng)險外溢。

    此外,實(shí)事求是和自上而下通盤(pán)考慮的地產(chǎn)政策能夠避免房地產(chǎn)行業(yè)出現系統性風(fēng)險,房地產(chǎn)市場(chǎng)將沿著(zhù)銷(xiāo)售—信用—投資的鏈條穩步復蘇。

    本文主要觀(guān)點(diǎn)來(lái)自于中信證券研報《地產(chǎn)政策的三支箭》,作者:陳聰、張全國

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